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목차
1. 전세 계약 전에 왜 등기부등본을 확인해야 하나요?
많은 분들이 전세 계약 전에 집 구조나 인테리어, 가격만 보고 결정을 내립니다.
하지만 진짜 중요한 건 눈에 보이지 않는 **권리 관계**입니다.
등기부등본은 쉽게 말하면 부동산의 주민등록등본입니다.
이 문서 한 장에 그 집이 누구 소유인지, 어떤 빚이 걸려 있는지, 경매가 진행 중인지가 모두 담겨 있습니다.
등기부등본을 안 보고 계약했다가,
- 소유자가 아닌 가짜 임대인과 계약하거나
- 집에 근저당(대출)이 너무 많아 경매로 넘어가거나
- 이미 세입자가 있는 이중계약 피해를 당한 사례가 많습니다.
✔️ 결론: 등기부등본을 안 보고 전세 계약하는 건, 보험 없이 해외여행 가는 것과 같습니다.
많은 사람들이 전세 계약을 집 구경만 하고 결정합니다. 하지만 등기부등본을 보지 않으면, 집이 이미 담보로 잡혀 있거나 경매 예정인 사실을 모르고 보증금을 날릴 수도 있어요. 등기부등본은 집의 신분증과도 같습니다. 전세 계약 전에 꼭 확인해야 하는 이유는 단 하나 보증금을 지키기 위해서입니다.
2. 등기부등본, 어디서 어떻게 발급받나요?
🟢 가장 쉬운 방법: 인터넷 열람
- 대법원 인터넷등기소 접속
- ‘등기사항 열람’ 클릭
- 주소 입력 후 열람하기
- PDF로 저장 가능
💡 수수료: 열람 시 700원, 발급 시 1,000원 (2025년 기준)
🔵 오프라인 발급도 가능
- 관할 등기소 직접 방문
- 번호표 뽑고 신청 → 등기부등본 즉시 발급
- 실물 서류가 필요한 경우 사용
3. 등기부등본 보는 법
꼭 확인해야 할 3가지 등기부등본은 크게 3부분, 표제부 / 갑구 / 을구로 나뉩니다. 초보자도 알기 쉽게 요점만 정리해드릴게요.
1️⃣ 표제부 기본 정보 확인
- 주소, 면적, 구조, 층수 등
- 실제 매물과 다르면 사기 가능성 있음
2️⃣ 갑구 소유자 및 권리 변동 사항
- 현재 소유자의 이름과 주소
- 소유권이 자주 바뀌었거나 가압류, 경매 진행 중이면 위험 신호
- 소유자가 계약 상대(임대인)과 일치하는지 반드시 확인!
3️⃣ 을구 담보 설정 정보
- **근저당권(=대출)**이 얼마나 걸려 있는지 확인
- 예: 집값 3억, 근저당 2.8억 보증금 2천은 위험
- 전세권 설정이 있는지도 확인 (이중 계약 주의)
💡 팁 ① 근저당 설정 금액이 보증금보다 많으면, 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
💡 팁 ② 근저당권자가 금융기관이면 대출로 잡혀 있는 상태 보증금 반환 불가 확률이 높습니다.
4. 전세 사기 예방법 실제 사례로 보는 위험 신호
| 상황 | 의심 신호 |
| 소유자와 계약자가 다름 | 위임장 요구 위조 위험 |
| 갑구에 '경매', '가압류' 기재 | 보증금 못 돌려받을 가능성 큼 |
| 을구에 '근저당권 설정' 많음 | 대출 많아 집 처분 시 보증금 손해 |
| 너무 싼 전세 | 시세보다 싸면 90%는 위험 매물 |
🔻 피해 사례 ① 30대 A씨는 보증금 1억 5천에 빌라를 계약했지만, 등기부등본을 보지 않아 그 집에 근저당 2억이 잡혀 있는 줄 몰랐습니다. 계약 6개월 후 집은 경매로 넘어갔고, A씨는 보증금을 한 푼도 받지 못했습니다.
🔻 피해 사례 ② 20대 사회초년생 B씨는 친절한 공인중개사 말만 믿고 등기부등본을 확인하지 않았습니다. 알고 보니 그 집은 실제 소유자가 아닌, 위임장을 위조한 사람이 내놓은 매물이었습니다.
🔻 피해 사례 ③ 수도권 전세 2억 계약 후, 근저당 2.8억 발견 세입자 전액 손실 실제로 2023년 한 해에만 빌라왕 전세사기 피해자가 2,000명을 넘었습니다.
5. 등기부등본 확인 꿀팁
✅ 꿀팁 1: 계약 전 반드시 최신 등기부등본 열람
1주일 전 것이어도 안 됨. 당일 확인이 가장 안전!
✅ 꿀팁 2: 모바일로도 열람 가능
네이버 등기부등본 검색 대법원 사이트 접속
주소 입력만으로 바로 확인 가능
✅ 꿀팁 3: 소유자와의 관계 문서도 요구
위임장 / 신분증 사본은 필수 확인
등기부등본상의 소유자와 계약서상 임대인이 다른 경우, 특히 조심!
6. 반드시 확인해야 할 항목 체크리스트
| 항목 | 확인 내용 | 확인 결과 |
| 계약 상대가 진짜 소유자인가? | 갑구에서 소유자 이름 확인 | ✅ |
| 근저당권이 보증금보다 많지 않은가? | 을구에서 금액 확인 | ✅ |
| 경매나 가압류가 있지 않은가? | 갑구 후반 확인 | ✅ |
| 등기부등본은 계약 당일 기준인가? | 당일 기준 PDF 열람 | ✅ |
전세 계약 전 등기부등본을 확인하지 않는 건, 신호등 없는 도로를 건너는 것과 같습니다. 결국은 정보력이 생명입니다. 전세 사기는 몰라서 당하는 경우가 대부분입니다. 그리고 등기부등본만 확인해도 90%는 피할 수 있는 피해들입니다. 저는 부동산 잘 몰라요 라는 말은 핑계가 아닙니다. 부동산 사기를 당하면, 수천만 원을 잃는 건 당신입니다. ✔️ 오늘 이 글을 본 당신, 이제 사기 당할 확률은 확실히 줄었습니다.
